최근 일부 부동산 관계자들이 건축주, 임대사업자와 함께 불법수수료를 챙기는 구조가 한 시사 프로에서 밝혀져 화제다. 컨설팅의 형태로 추가 수수료를 받은 후 실제 시세보다 높게 전세가를 책정해 건축주, 분양대행사, 공인중개사, 임대사업자가 함께 폭리를 취하는 것. 이는 부동산 거래를 주도하는 것이 중개업자이며 관련한 이들 간의 은밀한 거래는 표면상으로 드러나지 않기 때문에 이에 관한 피해는 고스란히 세입자가 떠안는 구조가 형성돼 사회적 공분을 사고 있다.
부동산 중개사고 및 부동산 사기 등 부동산에 관한 소송과 자문으로 부동산 분야에 자신의 영역을 확대해나가고 있는 법률사무소 현답 장심건 마포 부동산전문변호사는 “각 시, 도는 조례를 통해 중개보수의 한도를 정해두고 있다. 공인중개사법 제33조 3호는 어떤 이유에서건 이 법령에 의해 정해진 한도를 벗어나 수수료를 취득한 공인중개사는 개설 등록 취소 또는 최대 6개월 자격 정지 등의 행정처분을 받게 된다. 더불어 이미 취득한 경우에는 부동산중개업법 위반으로 형사 처벌도 가능하다.”고 설명했다.
부동산중개업법은 부동산 중개업자가 중개 대상물의 거래상의 중요한 사항에 관하여는 거짓된 언행이나 그 외의 방법으로 의뢰인의 판단을 흐리게 하는 행위를 금하고 있다.(제15조 제1호) 그렇기 때문에 위 컨설팅비, 리베이트 등의 불법 수수료를 취득하고 전세가를 고의적으로 높게 책정하여 그 차액을 취득하는 것은 불법행위라 할 수 있다. 그렇기 때문에 세입자 입장에서는 불법행위로 말미암아 전세 계약이 무효화 될 수 있는데 전면 무효가 되는 것이 아닌 한도를 초과하는 범위 내에서 무효가 된다.
그렇기 때문에 세입자는 법으로 정해진 한정범위를 벗어난 수수료 요구에 불응할 수 있으며 만약 지급한 이후라고 하더라도 반환을 청구할 수 있다.
- 부동산 중개수수료 반환 청구, 쟁점 및 준비해야 할 부분은?
일반적으로 과도한 중개 수수료를 반환 청구할 때에는 부당이득을 기반으로 한 반환 청구가 되어야 한다. 부당이득이란 정당한 사유가 없거나 혹은 그 외 부당한 방법으로 타인의 손실을 통해 이득을 취하는 행위를 의미한다. 그렇기 때문에 중개 수수료를 반환 청구할 때에는 법정 한도를 벗어난 범위, 부당한 행위 또는 정당한 사유가 없었음을 입증 하는 과정이 필수적이다.
관련해 장심건 마포부동산전문변호사는 “부동산 수수료의 한도 기준이나 시세가 명확한 도심을 제외하고 지방의 토지나 단독주택과 같은 경우에는 매매나 전세 계약 시 주변의 객관적 시세를 일반인이 알기 어려운 실정이다. 그렇기 때문에 지방 토지나 단독주택의 경우 일반 시세보다 비싸게 책정한 토지를 매입하면서 그 차액에 대한 금액을 수수료로 챙기는 인정작업비가 형성되는 경우가 많다. 대법원은 인정작업에 대한 매매자와 중개인간의 상호 동의가 있었다면 정당한 중개 수수료라고 볼 수 있고 매도인과 같은 약정을 체결했더라도 정당한 중개 수수료라고 인정한 바 있다. 다만 이 역시 중개수수료의 최종 금액이 법령이 정한 한도를 벗어난 때에는 한도 범위를 초과한 부분에 대해서는 약정의 무효는 물론 반환하여야 한다고 판시한 바 있다.”고 설명했다.
그러나 컨설팅 계약은 상이하기 때문의 주의를 해야 한다고 말하며 장심건 변호사는 “문제는 다른 공인중개사를 끼워 컨설팅 명목으로 중개 수수료를 이중 부과하는 때이다. 컨설팅이라는 실무를 진행한 경우 중개수수료 한도를 초과하더라도 유효하다는 대법원의 판례는 실질적으로 이에 관한 제반 지식이 없는 일반인들에게 컨설팅 실무의 범위가 어느 정도 까지인지 알 길이 없기 때문. 그렇기 때문에 가급적 매도를 하거나 전세 계약을 하게 된 때에는 해당 계약이 법률상 문제가 없는지 중개인의 이런 요구가 타당한지를 꼼꼼하게 따져 볼 필요가 있다.”고 조언했다.
만약 이미 컨설팅 계약을 체결하였다면 공인중개사의 중개행위의 범위가 매수인 물색, 계약서 작성 혹은 부동산의 현황이나 확인, 세무에 관한 법률과 같이 통상적인 중개행위에 지나지 않는다면 컨설팅 비용을 지급하지 않아도 된다(대법원 2016다206505)는 판례가 있다고 장 변호사는 부연했다.
한편 마포에 위치한 법률사무소 현답의 장심건 변호사는 현재 대법원 국선변호인, 법률사무소 현답 대표변호사로 활약하며 동시에 부동산전문변호사로서 부동산 분야를 비롯한 건설, 기업자문, 형사 분야 등 다방면으로 법률 자문 및 사건 수행 해결을 해 나아가며 탄탄한 법률 영역을 구축하고 있다.
