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양천구 부동산 변호사들이 말하는 “전세 보증금 탈 없이 돌려받는 법”은?
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양천구 부동산 변호사들이 말하는 “전세 보증금 탈 없이 돌려받는 법”은?
  • 우진영 기자
  • 승인 2019.12.06 14:56
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▲ 법률사무소 임률 이유미 구성원변호사 , 임여진 대표변호사 , 최한이 구성원변호사
▲ 법률사무소 임률 이유미 구성원변호사 , 임여진 대표변호사 , 최한이 구성원변호사

그들은 고급 외제차에 100여 차례의 해외여행을 다녀왔다. 호화로운 생활에 밑거름이 된 것은 다름 아닌 사회 초년생들의 보증금이었다.

최근 전북 익산에서는 재학생과 취업준비생과 같은 사회초년생들을 대상으로 수십억 원의 임대 보증금 사기 사건이 벌어져 화제다. 피해자는 약 96명, 피해금 규모는 약 39억 원으로 깡통전세를 악용한 사기 사건이다. 아직 이제 막 경제적 자립을 꿈꾸는 청년들에게 적지 않은 금원인 보증금을 갈취해간 그들은 그 돈으로 호화로운 생활을 누렸고 구속 후에도 범행 부인은 물론 책임 떠넘기기에 급급하다고 전해지고 있다. 피해자들은 보증금을 되찾기 위해 임대사업자는 물론 공인중개사까지 모두 포함하여 보증금 반환소송을 청구했다.

- 규모가 큰 보증금, 깡통전세의 문제점은 무엇?

다년간 부동산 분야 보증금 관련 소송을 진행해 온 법률사무소 임률의 임여진 대표변호사는 “깡통전세는 건물이 가진 채무가 건물의 시세보다 훠씬 크다. 특히 매매가보다 전세가가 높은 아파트의 경우 이런 깡통전세일 확률이 높다. 깡통전세로 피해가 발생하는 이유는 건물을 매입 또는 근저당권 설정 등으로 건물을 담보로 한 채무가 발생했음에도 채무를 갚지 않아 임의 경매로 처분되거나 보증금을 돌려받을 때 근저당권자와 우선 계약한 임차인이 선순위권리자가 되는 경우가 있는데 이 때에는 보증금을 돌려받지 못하기 때문”이라고 설명했다. 이어 “물론 이렇게 보증금 피해를 받거나 제 때 보증금을 돌려받지 못하게 되는 경우 우선적으로 주택임대차분쟁조정제도를 활용하게 되지만 조정 절차나 과정. 기간 등이 길고 복잡해 현실적인 어려움이 뒤따르게 된다. 이 경우에는 조속히 부동산 관련 변호사와의 논의를 거쳐 보증금반환소송을 준비하는 것도 또 하나의 방법이 될 수 있다.”고 설명했다.

실제 주택임대차분쟁조정위원회의 통계 자료에 따르면 2017년 5월부터 전세보증금 바환 신청 중 조정이 성립된 건은 약 24.7%에 불과하며 2019년도에 이르기까지 계속 그 수치는 내려가고 있다. 더불어 각하된 경우는 2017년부터 2019년까지 약 1038건으로 집계됐으며 가장 많이 꼽힌 사유로는 임대인이 조정에 응하지 않는 경우가 많기 때문이었다.

법률사무소 임률의 이유미 양천구변호사는 “지난 5월 대법원에서 이루어진 보증금반환청구소송에서는 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 간 후 10년이 지나면 돌려받을 수 없다고 확정을 지은 바 있다. 임대차 보증금반환채권의 시효가 계약기간으로부터 10년까지라는 것이다. 이처럼 임대차조정제도뿐 아리나 보증금반환청구소송에서도 예기치 못한 변수가 많은 바, 자신의 상황에 대해 객관적으로 분석하여 예상되는 리스크에 대한 대비책을 포함한 전략을 구축해 적극 대응할 필요가 있다.”고 조언했다.

- 보증금 보호에 소송보다 예방이 우선

그러나 무엇보다 우선되어야 할 것은 보증금을 보호하기 위한 예방책이다라고 최한이 부동산전문변호사(법률사무소 임률)는 말한다. 그는 “소송 및 조정에도 시간 비용등에 대한 손실이 발생하기 마련”이라며 “전세 계약 전, 등기부등본을 통해 담보대출 및 근저당 설정 여부를 우선 확인하고 계약 후에도 전입신고와 확정일자를 받아두어야 해당 건물이 경매에 넘어가게 되더라도 보증금에 대한 우선변제권을 확보할 수 있다.”며 “아울러 전세 보증반환보험 등에 가입하는 방편이나 계약 만료 시까지도 임대인이 보증금을 돌려 줄 의사표현을 하지 않는다면 내용증명을 통해 자신의 주장을 확실히 하고 임차권등기명령을 신청하는 것이 좋다. 또한 계약 전 임대인에게 국세완납증명서나 지방세완납증명서를 발부를 요구해 국세 및 지방세 체납 사항이 없는지도 확인할 필요가 있다. 이런 방법을 통해 진행했음에도 문제가 원활하게 해결되지 않을 때 임대차보증금반환 소송을 진행하여야 한다.”고 조언했다.

더불어 황선희 남부지방법원 변호사(법률사무소 임률)는 “임대차보증금반환소송을 진행할 때 때에 따라 공인중개사를 상대로 손해배상청구 및 형사 고소를 진행하게 되는 경우가 발생할 수 있다. 그 이유는 깡통전세임을 알면서도 계약당사자인 임대인에게 고지를 하지 않았다면 사기의 공범이나 방조범으로 처벌이 가능하며 해당 불법행위로 발생한 손해에 대한 배상 청구권을 인정하고 있기 때문. 그러므로 이런 문제가 발생하게 되면 자구책을 통해 해결하기보다 이에 관해 법률 지식, 경험 등을 많이 보유한 변호사의 자문이나 조력을 활용하는 것이 적합할 수 있다.”고 말했다.

한편 법률사무소 임률의 임여진 대표 변호사(형사전문) 필두로 이유미 가사전문변호사, 최한이 부동산법전문변호사, 황선희 변호사가 한 팀을 이뤄 가사 사건에 관해 1:1 원스탑 법률서비스를 제공하고 있으며, 부동산뿐만 아니라 가사, 형사 사건에도 차별화된 법률서비스를 제공하고 있다. 더불어 3명의 변호사가 분업 및 협업을 병행하며 의뢰인의 권익이 침해당하지 않고 온전히 지켜질 수 있도록 풍부한 경험과 노하우를 통한 법률 조력에 힘쓰고 있다.