건설 소송이나 부동산 경매에서 빠짐없이 등장하는 키워드가 있다면 ‘유치권’일 것이다. 민법 제320조 제1항에서는 유치권에 대해 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 해당 물건 또는 유가증권에 대한 채권이 변제기에 있을 때 변제를 받을 때까지 유치할 수 있는 권리라고 규명하고 있다.

 

실제 유치권은 법정담보물권으로써 채무자에 국한되어 활용되기 보다는 채무자를 비롯해 모든 사람에게 행사함으로서 자신의 법적 권리와 주장을 표명하는 용도로 활용된다. 인도의 거절을 통해 경매 절차에 참여를 하지 않고도 낙찰자가 떠안고 가야하는 유치권의 효력은 사실상 우선변제적이어서 건물의 점유만 확보한 채 유치권을 신고하거나 주장하는 경우가 많다.

 

이에 강서구/양천구 지역주민의 법률 문제 수행 해결 및 자문을 제공하고 있는 법무법인 강함의 이규호 부동산변호사는 “유치권은 등기가 아니라 점유에 의해 공시되기 때문에 낙찰자의 경우 유치권의 존재를 알지 못한 채 경매절차를 통해 해당 물권을 낙찰 받게 된다.”며 “그렇다보니 매수인은 자신이 직접 명도소송을 통해서라도 유치권이 성립될 수 있는 가에 대해 따져볼 필요가 있다.”고 설명했다.

 

이어 이규호 부동산변호사는 “실질적으로 유치권의 효력은 강력하다. 그래서 법원이 요구하고 있는 유치권 성립 요건은 매우 까다로운 편에 속한다. 성립요건을 갖추지 않고서는 단순 점유가 곧 권리행사로 직결되는 것이 아니며 그렇기 때문에 매수자 혹은 낙찰희망자가 유치권의 힘에 밀리지 않기 위해서는 우선적으로 유치권 성립요건을 갖추었는지 면밀하게 파악해야 한다.”고 조언했다.

 

유치권의 성립요건을 요약하자면 이러하다. △ 타인 소유의 물건 또는 유가증권이어야 하고 △ 적법한 방법으로 목적물을 점유해야 하며 △ 채권일 경우 변제기에 도래했어야 한다. 또한 △ 계약 시 유치권 배제에 대한 특약이 없어야 하고 △ 채권과 목적물 사이 견련관계가 존재해야 한다. 어느 하나의 조건이라도 갖추지 못했다면 유치권은 성립하지 않기 때문에 매수자 또는 낙찰희망자가 유치권자와의 법률다툼을 생각하고 있다면 사전에 객관적인 자문을 얻어 이에 관한 대응 전략을 펼치는 것이 매우 중요하다고 이규호 변호사는 강조했다.

 

이어 그는 “만약 유치권을 행사하기에 요건을 갖추지 못했다고 인정이 될 경우에는 민사 명도집행을 통해 유치권 행사를 저지할 수 있으므로 명도 집행과 같이 원만한 해결을 위한 다각도의 접근을 통해 전략을 구축해야 한다. 그러나 이 일련의 방법적인 측면에 있어 법리나 판례를 통한 탄탄한 논거를 갖추어야 하므로 관련한 지식이 부족한 일반인들에게는 매우 어려운 일일 수 있다.”고 설명했다.

 

명도소송은 승소 시 강제 집행을 통해 타인의 점유를 박탈하고 해당 건물의 이전을 확보할 수 있는데 때로는 이러한 명도 소송을 점유 기간을 늘리려는 하나의 방책으로 활용이 되기도 해 가급적 신속하고 정확하게 사건을 해결하는 것이 관건이다.

 

마지막으로 이규호 목동부동산변호사는 “이처럼 유치권의 힘을 잘 알고 이를 악용하는 이들을 막기 위해 형사 처벌이 선고되기도 하는데 가령 민법이나 상법이 요구하는 조건을 갖추지 못했음에도 경매절차에서 허위로 유치권을 신고했다거나 채무자와 공모하여 허위 채무를 발생시킨 채 유치권을 행사했다면 형법상 경매방해죄, 강제집행면탈죄 등 사안에 따라 형사처벌이 이루어진다. 최근 유치권 행사로 인하여 해당 부동산 감정평가액을 낮춘 사안에서 집행유예가 선고된 판결도 있는 바 유치권을 행사할 때에는 좀 더 신중할 필요가 있다.”고 말하며 “반면 유치권을 둘러싼 법률 분쟁에서 자신의 법적 주장이나 유리한 입장을 이끌어내기 위해서는 변호사의 조력을 활용하는 것도 하나의 방편이다.”고 조언했다.

 

한편 양천구와 강서구를 비롯하여 서울에서 법률 영역을 확보하고 있는 법무법인 강함의 이규호 대표변호사는 유치권, 명도 등과 같이 건설 분야 또는 부동산 분야에서 발생할 수 있는 법률 문제들에 대하여 조력과 자문을 제공하고 있다. 또한 실효성 있는 자문과 조력으로 부동산/건설 분야에 뚜렷한 두각을 드러내며 의뢰인들의 고객 만족을 이끌어내고 있다.