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임대차계약해지 후 상가권리금 회수 불인정 특약의 효력은
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임대차계약해지 후 상가권리금 회수 불인정 특약의 효력은
  • 우진영 기자
  • 승인 2020.11.19 15:18
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법무법인 혜안 명도임대차전담센터의 최병천 변호사(왼쪽)와 곽정훈 변호사(오른쪽)

상가임대차보호법에는 임차인의 상가권리금회수 기회를 보호해주는 규정이 존재하는데 임대차계약이 끝나기 6개월 전~1개월 전 사이의 기간에, 기존세입자가 자신과 권리금 계약을 맺은 신규세입자를 임대인에게 주선하여 계약을 맺도록 하는 방식으로 권리금 회수를 시도할 수 있다.

만약 임대인이 정당한 이유 없이 신규세입자와의 계약거절, 과도한 차임이나 보증금 설정 등의 행위로 회수에 있어 손해를 보도록 하였다면 손해배상을 하도록 하고 있다.

이에 따라 임대차계약해지 이후 임차인의 상가권리금회수로 손해를 볼 수도 있다고 생각하는 임대인들은 애초 임대차계약을 맺을 때 ‘권리금을 주고받지 않기로 한다’거나 ‘신규임차인 주선 포기’, ‘시설비 등을 포기’ 등의 내용으로 특약사항을 기재하는 경우가 있다.

일단 상가임대차보호법 제15조에서는 이 법과 다른 내용으로 한 약정이 임차인에게 불리하다면 효력이 없다는 규정을 두고 있기에 그러한 약정은 원칙적으로 무효에 해당한다.

따라서 원칙적으로는 상가권리금회수 등을 인정하지 않는다는 특약이 존재하더라도 기존세입자는 신규세입자와 권리금 계약을 맺은 후 주선하는 방식으로 회수를 위한 노력을 다할 수 있고 만약 임대인의 방해를 받아 손해가 발생했다면 손해배상을 청구할 수가 있다.

다만 법무법인 혜안 명도임대차전담센터에 따르면 “상가권리금 불인정 특약이 무효에 해당하기 위해서는 ‘임차인에게 불리한 것’이라는 전제가 필요하기 때문에 결과적으로 임차인에게 불리하지 않은 것으로 판단되어 유효한 약정이 될 수도 있다”고 한다.

물론 어떠한 경우 임차인에게 불리하지 않은 것인지에 대해 세부적 규정이나 대법원 판례 등이 구체적으로 존재하지는 않지만, 여러 하급심 판례들에서는 임대차계약해지 후 권리금 배제약정이 임차인에게 꼭 불리하게 작용하지 않았다고 폭넓게 보아 특약이 유효하다는 것을 전제로 판단하는 경우들이 있다.

하급심 판례의 경향은 주로 그러한 특약이 존재한 경우에도 임차인의 계약갱신청구권(현재 처음의 계약 기간을 포함하여 총 10년까지) 행사를 가능 기간 이후에도 장기간 계속하여 계약을 갱신해주었기에 권리금 회수에 필요한 충분한 기간이 주어진 경우였다면 배제 특약을 인정해주는 경우가 많으므로, 분쟁이 발생하는 경우 법리적 대응 방향을 신중하게 잡을 필요가 있다.