2021-09-23 05:10 (목)
건물명도를 저지한다? 유치권의 의의와 성립요건은
상태바
건물명도를 저지한다? 유치권의 의의와 성립요건은
  • 우진영 기자
  • 승인 2020.09.25 12:03
이 기사를 공유합니다

사진: 법무법인 혜안 부동산전문 곽정훈변호사
사진- 법무법인 혜안 부동산전문 곽정훈변호사

유치권은 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에, 그 채권의 변제를 받을 때까지, 타인의 물건 또는 유가증권을 유치함으로써 채무자의 변제를 간접적으로 강제하는 담보물권의 일종이며, 민법 제320조에 규정되어 있고, 실제로 유치권은 물권적 인도거절권으로 경매에서의 매수인을 포함하여, 그 누구에게도 건물명도를 저지시킬 수 있을 정도로 대항을 할 수 있는 강력한 권리를 가지고 있다.

민법 제320조1항은 유치권이 성립하기 위해서는 채권이 유치권의 목적물에 관하여 생긴 것이어야 한다는 채권과 목적물 사이의 견련관계에 대하여 규정하고 있는데, 단 상법에서는 상사유치권이라는 것이 인정되고 상인 간의 상행위로 인한 채권이 변제기에 있는 때에는 채권자는 변제를 받을 때까지 그 채무자에 대한 상행위로 인하여 자기가 점유하고 있는 채무자소유의 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있도록 하고 있는 것이다.

그리고 유치권을 주장하는 자의 채권 변제기에 있어야 하는데, 피담보채권의 변제기 도래는 다른 담보물권에 있어서는 실행요건에 불과하지만, 유치권에 있어서는 성립요건이 된다.

또 유치권자가 목적물의 점유를 잃으면 유치권은 당연히 소멸하게 되지만, 점유를 일시적으로 상실하였다가, 다시 회복한 경우에는 유치권을 그대로 유지할 수 있으며, 점유는 직접점유이든 간접점유이든 묻지 않지만, 채무자의 직접점유를 매개로 하는 간접점유는 성립요건으로서 점유에 해당하지 않는다.

법무법인 혜안 명도임대차전담센터에 따르면, “점유는 불법행위에 의하여 시작된 것이 아니어야 하는데, 이는 불법행위에 의하여 점유를 취득한 자에게까지 유치권을 인정하여 그의 채권을 보호할 필요나 이유가 없기 때문입니다”라고 전했다.

따라서 점유의 취득이 점유의 침탈이나 사기, 강박 등에 의한 경우뿐만 아니라, 채무자에게 대항할 수 있는 점유의 권원 없이 점유를 시작한 경우 또는 처음에는 권원에 의하여 점유를 개시했더라도 후에 권원이 소멸한 경우에는 유치권의 성립이 인정되지 않는다.

그리고 판례는 점유자의 비용상환청구권을 기초로 하는 유치권의 주장은 그 점유가 불법행위로 인하여 개시된 경우만이 아니라 비용지출 당시에 점유자가 이를 점유할 권원이 없음을 알았거나 이를 알지 못함에 중대한 과실이 있는 경우에는 배척된다고 하고 있다.

점유자는 선의·평온·공연하게 점유하는 것으로 추정되며, 점유자가 점유물에 대하여 행사하는 권리는 적법하게 보유한 것으로 추정되므로, 건물명도를 위해 점유가 불법행위에 의하여 시작되었다는 것은 건물명도를 청구하는 소유자가 주장·증명해야 한다.