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부동산등기특별조치법 악용으로 뺏긴 부동산 찾기 위한 관련 등기말소청구소송 많아… 변호사와 심도 깊은 상담 필수
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부동산등기특별조치법 악용으로 뺏긴 부동산 찾기 위한 관련 등기말소청구소송 많아… 변호사와 심도 깊은 상담 필수
  • 우진영 기자
  • 승인 2018.12.07 11:09
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그동안 부동산을 취득하고 미처 등기를 하지 못한 이들에게 등기를 내주는 ‘부동산등기특별조치법’이 시행된 바 있다. 그런데 부동산 거래에 대한 실체적 권리관계에 부합하는 등기를 신청하도록 하기 위해 제정한 이 법이 농지위원들의 확인서만 발급받으면 등기를 낼 수 있다는 허점을 악용하는 사례가 적지 않아 문제가 되고 있다.

‘부동산등기특별조치법’에 따르면, 부동산의 소유권이전계약을 체결한 경우 60일 안에 소유권이전등기를 신청해야 하고, 소유권을 이전받기로 계약한 자가 그 부동산을 제3자에게 소유권이전계약을 하거나 계약 당사자의 지위를 이전하는 계약을 하려 할 경우 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청해야 한다.

이에 대해 대전시 서구 둔산동 법무법인(유한) 새미래의 정헌옥 변호사는 “따라서 소유권보존등기가 되어 있지 않은 부동산을 소유권이전계약 체결한 경우에는 60일 안에 소유권보존등기를 신청해야 한다”면서 “이처럼 계약으로 인해 소유권이전등기를 신청할 때에는 계약서에 관할 시장·군수 등의 검인을 받아 관할 등기소에 제출해야 한다”고 설명했다.

또한, 부동산등기특별조치법에서는 ‘검인 신청의 특례로서 부동산의 소유권이전계약을 체결한 경우에는 해당 부동산에 대해 다시 제3자와 소유권이전계약이나 계약 당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결하려면 먼저 체결된 계약서에 검인을 받아야 한다’고 규정하고 있다.

아울러 정 변호사는 “만일 조세를 피하려고 하거나 시세차익을 얻으려 하거나 소유권 등 권리변동 규제 법령의 제한을 회피할 목적으로 소유권이전등기 신청의무 기한을 위반하고 등기원인을 허위로 기재한 경우에는 3년 이하 징역이나 1억 원 이하 벌금에 처한다”고 강조했다.

보증인 3인의 날인 받으면 되는데 보증인 선정 기준도 허술

이와 같은 부동산등기특별조치법을 악용해 오랫동안 방치된 토지에 보증인들의 확인서만 받아서 몰래 자기 소유로 이전등기를 해서 가로채는 사례가 있어왔다. 이 경우 피해자는 해당 토지에 대한 말소등기청구소송을 제기할 수밖에 없다.

이에 정헌옥 변호사는 “그러나 과정에 문제가 있다 해도 한번 등기된 등기사항에는 추정력이 주어져 소유권이전등기말소청구소송을 제기해도 해결이 쉽지 않다”면서 “더욱이 등기 추정력을 번복시키려면 해당 토지가 자신의 소유였다는 점, 보증서와 확인서가 위조됐다는 점을 직접 입증해야 한다”고 지적했다.

또 부동산등기특별조치법 관련 토지 소유권등기를 위해서는 신청서, 보증서, 확인서만 준비하면 되고, 신청서 작성 후 보증서에 보증인 3인의 날인을 받으면 된다는 점에도 문제가 숨어있다.

정 변호사는 “게다가 부동산등기특별조치법에 의한 보증서에 날인 가능한 보증인은 지자체에서 지정하며 부동산 소재지 동·​리에 계속해서 10년 이상 거주하고 있는 자 중 신망이 있는 자면 되므로 보증인 선정 기준도 허술하다”면서 “따라서 추정력을 번복하려면 보증서를 날인한 보증인들이 허위 사실임을 인정해야 하는데 그렇게 되면 자신이 처벌 대상이 될 수 있어 이 또한 쉽지 않다”고 강조했다. 

이어 “이처럼 부동산등기 특별조치법 관련 부동산소송에서 등기의 추정력을 번복시키는 일은 일반인으로서는 상당히 어려운 일이기 때문에 변호사와 함께 본인이 부동산의 진정한 소유자였음을 증명하고 보증서와 확인서가 위조됐다는 증거들을 수집해 입증하는 것이 필요하다”고 조언했다.