A는 본인소유의 시골 땅을 동생B가 관리하고 있었다. A는 서울에 거주하고 있어 자주 땅을 돌보지 못했고, 인근에 살고 있던 동생 B는 그 땅을 이용해 집을 짓고, 농사를 지으며 생활했다. 20년 넘게 농사를 지으며 살던 B가 고령으로 사망하자 그의 아들인 C가 상속받아 그 집에 살며 농사를 이었다.
그런데 3년이 지난 어느 날 C는 A를 상대로 실제로 자신의 아버지가 땅을 일구고 살아왔기 때문에 B의 땅이라면서 점유취득시효를 주장하며 소유권이전등기 소송을 제기했다.
토지 소유권자는 A임에 틀림없지만 B가 20년 이상 그 땅에 농사를 지으며 살아왔고, 그의 아들이자 A의 조카인 C가 이어서 농사를 짓고 생활했다면 진정한 소유자는 누가 되는 것인지 쉽사리 판단하기 어려운 문제다.
도현택 대전/세종부동산변호사(법무법인 저스티스)는 “민법에서는 타인의 부동산이라고 하더라도 일정기간 점유하는 등의 요건을 갖추었다면 본인 명의의 부동산이 아니더라도 소유권을 취득할 수 있도록 규정하고 있다”며 “그러나 위 사례의 경우 A의 호의로 땅을 빌려준 것이지, 새로운 권원에 의하여 땅을 점유하고 소유의 의사를 표시할 수 있는 자료가 없다. 또, C가 상속받아 농사를 지으며 살았더라도 새로운 권원에 의하여 자기 고유의 점유를 개시하지 않았으므로 점유기간이 통상 20년이 넘었더라도 점유취득시효를 주장할 수 없다”고 설명했다.
점유취득시효에서 가장 중요한 것은 점유를 시작한 점유의 권원이 ‘증여’나 ‘매매’와 같은 소유권의 권원이 될 수 있어야 하는 것이다. 이런 경우 소유의 의사로 점유하는 것을 자주점유, 반대는 타주점유라 하여 만약 임대차, 부동산명의신탁 등과 같은 단순히 부동산을 사용할 수 있는 것에 기인하는 것을 말한다.
결국 타인의 소유인 부동산을 악의를 가지고 무단 점유한 경우 ‘악의의 무단점유’로서 20년 이상의 점유기간을 가진다 하더라도 시효취득을 할 수 없다.
민법에서는 부동산의 경우 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유해야만 시효취득의 요건을 갖출 수 있다고 규정하고 있다. 요건을 갖추면 등기청구권이 발생하고, 소유권자가 아니더라도 등기 후 10년을 점유하고 있으면 소유권자로 인정한다는 것이다.
도현택 대전/세종시부동산변호사(법무법인 저스티스)는 “점유취득시효로 인한 분쟁은 부동산이 공유관계인지, 상속인지, 타주점유인지 등 다양하게 나타나고 있다”며 “점유취득시효가 인정받기 위해서는 20년의 점유를 해야 한다는 선결 과제가 있다. 또한 등기의 기회가 있는 경우 이를 잘 활용하여 소유권이전을 꾀한다던가의 행동도 필요하다”고 설명했다.
이어 도 변호사는 “오랫동안 부동산을 점유했다는 이유만으로는 점유취득시효를 주장하기란 다양한 법적 문제가 얽혀 있기 때문에 복잡하고 어려운 사안일 수밖에 없다”며 “점유취득시효가 성립될 수 있는 요건이 갖춰졌는지, 소유의 의사로 점유하고 있었는지 여부를 확실히 한 뒤 철저한 준비 이후 소유권이전등기를 청구하는 것이 현명한 선택이다”고 덧붙였다.
한편 법무법인 저스티스 도현택 변호사는 대전지방법원 상근조정위원, 한국가스기술공사 징계위원, 세종특별자치시 선관위 공정심의 위원 등을 역임, 대전광역시와 세종시에서 다양한 법적 분쟁을 해결하고 있다. 점유취득시효와 같은 부동산 분쟁을 전담하고 있는 도 변호사는 다양한 법리분석과 판례해석을 통해 복잡한 부동산 소송에서의 법적 조력을 다 하고 있다.
